Talking about 王二的地和房子

看了郭凯关于中国房地产市场的评论,实在忍不住批评了一把。

我的comment: lz在讲故事的时候已经假定了目前价格上涨是需求拉动的,没有投机的成分在里面。这个假设很值得考虑。另外,不少精英声称,中国房价高是因为中国人喜欢买房子造成的。理由是房价高了可以租房子么,大家都不买房子了,价格自然就降下来了。政府其实在这个方面也难辞其疚。房子和很多福利挂钩,比如子女上学,不买能行么。中国的房地产市场完全不是lz描述的是一个“产权清晰,激励明确,市场的原则得到尊重”的有效市场。

 

Quote

王二的地和房子

原文发在本周的华尔街日报的中文网站,编辑给的名字是《佃户和房奴的”one dream”》。我这篇文章绝对没有以下两个意思:1.要均贫富,分田地。2.中国当前的房价不高或者没有泡沫。写得时候,就知道可能会有这样的印象,特别是1。但觉得要是去谈1,整篇文章读起来就不顺了,所以最后没谈。为了防止还是有人有砍死黄世仁的想法,我把黄世仁写成了一个好人。把他写这么好,就是想暗示,不要看到这个就想着打土豪,分田地,人不是坏人。现在有点后悔, 我不应该用黄世仁这个名字,可惜的是,我不知道更不难听的地主名字。整篇文章,我省略了极多东西,目的只是想突出我想强调的那个侧面。
 
有个人叫王二,生活在500年前。王二出生在一个穷人家庭,有一身力气,但是家里穷,半亩地也没有。500年前那会儿,世界也很简单,大家都种地。王二的父亲种地,王二父亲的父亲也种地。家里祖祖辈辈,因为没地,只能找村里的地主黄世仁租地种。其实村里就黄世仁一家是地主,整个村子全是他家的佃户。

黄世仁虽是一个地主,但不是一个恶霸,找他租地,每年的租子就是按市价走的,绝对没有任何欺负乡亲的做法。黄世仁自己也下地干活,干得和其他佃户一样努力,绝对不是好吃懒做的那种地主。村里的佃户,每年交完黄世仁的租子,剩下的粮食都是自己的,因此也没有激励问题。哪家都是起早贪黑地干,不存在什么平均主义大锅饭磨洋工这种事情。这么说吧,这个村子是一个模范村子,唯一的一点问题是,全村子只有黄世仁一家有地。

但就这一点点的小问题,让这个村子里有一个大问题。不管村里的佃户怎么起早贪黑地干,他们总是富不起来。原因很简单,如果收成上去了,土地的租子也会上去。这还不是黄世仁心狠加价,黄世仁其实从来不主动加价,而是市价就是这样。地租这东西,一直都是水涨船高,收成上去了,地租也会上升。

事实上,很多时候恰恰是佃户们自己把地租给推上去的。收成好了,就有佃户想多租点地种,提高收入。可是,地主黄世仁凭什么多给这些人地呢,这对别的佃户不是不公平吗?于是这些佃户就提高了地租,想以此来多拿地,但别的佃户也会加价。最后的结果是,均衡的地租上升了,但谁也没能多拿到地。所以,世世代代,村子里的佃户们一年辛苦到头,交完租子,一般的年份就只剩下点口粮了,好点的年头最多也就能多喝一两壶,差的年头可能还要挨饿。而整个村子绝大部分的剩余,最后都是在黄世仁手里。

这样的一个村子,从某种意义上说是最优的:产权清晰,激励明确,市场的原则得到尊重,没有强买强卖,所有人都在勤奋工作,粮食的产量一点都不低。宏观地看,这简直可以算是一个样板村。但再仔细一看,这样一个村子也可能会是危机重重:收入和财富的分配高度不均,绝大多数辛苦劳作的佃户,一年到头大部分的收入都得用来交租,而这些佃户拥有属于自己的一亩三分地的梦想却屡屡被高涨的地价给打破。事情的悖谬是,这些佃户干的越辛苦,打的粮食越多,地价也越高。

那个生活在500年前的王二,如果被月光宝盒送到今天的中国,他大概会遇到一个似曾相识,但又完全不同的问题。让他觉得恍恍惚惚,像是做了一个大梦,不知道自己究竟是在500年前那个鸡犬相闻的小村子,还是500年后纷繁喧嚣的都市。

王二出生在一个普通家庭,从小认真读书,上班后也很努力工作。但是父母不算有钱,所以没能给王二准备一套房子。王二的一个梦想就是,勤奋工作,省吃俭用,攒下钱来,能买套属于自己的房子。

但一个小问题是,整个城里最大的地主──市政府,坚持按照用市价出让土地和住房。政府既不多要,也不少要,只要是出价高者,就能拿到地,买到房。假设这个市政府清正廉明,中间也没有什么开发商添乱,现实中可能存在的腐败之类的情况在王二生活的城市也不存在。换句话说,王二生活在一个模范城市里。

但就是这样一个小问题,让王二或者说王二们遇到了大问题。不管他们怎么努力,却发现总是攒不够买房的钱。原因很简单,如果收入上去了,房子的价格也会上去。这还不是市政府心狠加价,这是一个模范城市,市政府其实从来不主动加价的,而是市价就是这样。房子这东西,一直都是水涨船高,王二们的收入上去了,房价也会上升。事实上,有时候还是王二们自己把房价给推上去的。收入高了,大家都想住得好点、大点,结果最后均衡的结果是,房价上去了,但也没多少人能真的住得大点、好点,倒是政府手里的土地收入不断上涨。

这样一种分配住房的方式,从某种意义上说是最优的:产权清晰,激励明确,市场的原则得到尊重,没有强买强卖,所有人都在勤奋工作,房地产业还迅猛发展。宏观地看,这确实是一个样板城市。但再仔细一看,这样一个城市也可能会是危机重重:绝大多数辛苦工作的王二们,拥有属于自己的一套房子的梦想却屡屡被高涨的地价房价给打破。事情的悖谬是,王二们干的越辛苦,挣的越多,房价也越高,而最后得益的反而是政府。

中国的房价问题,要远比这里描述的情况复杂多了,这里要说的完全涵盖不了高房价背后很多深层次的原因。但骨子里,房价问题的背后有一个十分基本的问题:500年前,每个人都要种地,但不是每个人生下来就有地的;500年后,每个人都要有房住,但不是每个人生下来就有房的。从某种意义上说,生下来没有房子或地,就等于一生下来就背了一笔债,欠那些有房子有地的人的债,而且这笔债还是随着收入水平水涨船高的。因此房价问题,不仅是一个价格问题(前面的例子里,价格都是市场决定的,因此不能说是不合理的),更是一个分配问题。500年前,这个分配问题,是在王二和黄世仁之间的;而500年后,这个分配问题,在我上面的例子里,则是在王二们和政府之间。在很大程度上,房价就像是一个累退税:收入越低的人,面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率,但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。

因此,以后在出台任何住房政策的时候恐怕都应该注意,房价问题的背后还有一个分配问题,一个在很大程度上是政府和老百姓之间的分配问题。

Advertisements

4 responses to “Talking about 王二的地和房子

  1. 说的很有道理。房子和户口福利挂钩,买房才显得重要。中国经常有本地人外地人的说法,这些是不是也是因为户口的限制所带来的文化?不过我还觉得炒房的另外一个因素是通货膨胀,手里有点现钱的人其实都比较心慌,怕钱不值钱。

  2. 你说的都对,但是你误解了我的意图。我不是在讨论中国的房价,中国的市场原则是不是到到尊重。相反,我是在试图描述,即便在一个First Best的世界里,房价(或者房租,如果没有泡沫,这两个东西会是相对吻合的)里面也包含了一种重要维度,那就是分配问题。要知道,中国很多遏制房价的措施,最后反而会使分配的结果恶化,而不是优化,比如说,各地的经济适用房,和最后是什么样的人住在里面。比如还有,房价下来的时候,往往是没有交易量的时候,因为干脆没人买房了。这些调控,表面上有效果,但实际没有带来福利的改善,即便带来了,改善的也是错误人群的福利。中国房价高的原因太多了,金融压抑,储蓄率高,城市化,土地供应的政策,收入分配,户口以及相应的社会保障体系,再加上泡沫,哪里说得完。

  3. to Kai: 我赞成你最后关于房价也是分配问题的观点。我也觉得中国很多房价调控政策存在unintended consequences.如果这些内容是你文章的中心思想的话,我想你文章结构的安排是造成那么多人误解你意思的根本原因。如果我是你,就先把这些观点扔出来,有了这些背景之后再用一个有效市场的例子来说明这个问题,并提醒大家关于有效市场的假定完全是为了highlight 你想讨论的分配问题,而并不是认为中国的市场就是有效的。相反,如果上来先搞个有效市场的例子,然后在发一番议论说,当然实际情况比这个更复杂,这种安排给人(至少给我)的感觉是首先肯定中国的市场基本是有效的,但是存在一些不完善的地方。个人感觉有点儿主次不清。

  4. 你是做经济学的,要是我们两个讨论这个问题,这篇文章整个都是废话。我先写前面那个故事的例子,就是因为前面那个例子很干净。上来就谈房价,谈中国市场不完美,到时候人的印象就全是我关于房价的讨论是不是对了,市场是不是完美的了,户口制度有多不合理,那最后,根据我多年挨骂的经验,我要表达的意思完全会被淹没–人的注意力是极有限的,很多人只读开头那一部分,我必须在人有限的注意力下,把我想要表达的最主要的事情讲清楚,放到后面就会效果很差。我特意在文章加了一句“中国的房价问题,要远比这里描述的情况复杂多了,这里要说的完全涵盖不了高房价背后很多深层次的原因”,是写给那些有耐心,认真读的人的看的,但是我又不想展开讲,不然就太长了。话说回来,这篇文章误解的人不多,和富士康那篇不是一个概念,就是几个人有点激动而已。根据我收到的,你没法看到的,反馈,大部分人都看明白我想说什么。不要光看每篇文章后面的留言,很误导的。

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s