中国效应

昨天和UBC的一个教授一起吃饭,谈到一个问题挺有趣的。他声称目前温哥华的房地产是前所未有的泡沫(the largest bubble ever)。他把房价上升归结为从大陆来的新移民,尤其是非常富有的移民。这些人都是几栋几十栋地在买别墅,比菜场里买白菜还爽快。有的买了价值几百万的房子,全部推倒从建。建成后就闲置那里等着继续升值。

然后我们认真讨论了一下什么叫做泡沫。首先,房价的快速上涨并不代表着有泡沫。泡沫是指在没有真实需求的情况下,通过金融杠杆制造的虚假投机需求从而引起的价格上涨。但从大陆来的新移民基本都是现金交易,至少在加拿大不存在什么金融杠杆的问题。当然他们可能从中国贷款。其次这种投资是不是理性的更难界定。中国有钱人基本上都在移民。资产以亿来计算的人没有100万的话,至少也有几十万吧。放眼世界能移民的国家,也就加拿大最开放。放眼全加拿大,也就温哥华气候还算不错。这么多人都往一个地方挤,房价不上涨才怪。所以很难区分目前的房价上涨是泡沫还是预计未来上升的需求。

虽然和温哥华交界的西雅图的房价据说只有温哥华的1/3.但这是有原因的。首先,美国的移民政策更严格,更少的大陆移民能来美国。其次,美国可选择的城市更多,大家没必要非挤到西雅图去。如果让大陆来的投资移民都搬到西雅图,估计西雅图的房价至少也要翻番了。不过投资到西海岸的房地产应该是一件非常危险的事情。有研究发现每300年左右美国加拿大的西海岸就会发生一次类似日本的强烈地震。而距离上次大地震的时间现在已经有270多年。呵呵

Advertisements

6 responses to “中国效应

  1. 大陆来的投资者, 除了房产, 别的项目也不会投资. 美洲西海岸, 在未来的一段时期内, 肯定要地震. 投资房地产, 不如用钱买股票.

  2. 嗯,芝加哥是个投资的好地方。。。

  3. 如何定义泡沫,以前还真没好好想过这问题。学术探讨一下啊,一定要涉及金融杠杆的么?在想国内现在被那些不计成本的新RMB fund炒得项目贵得不得了,私募根本没法做;股市也是一样,估值脱离公司实际价值。这些算不算泡沫呢?可是想想看这又都是供需决定的理性行为,谁让国内钱多又没处去呢。。

  4. 供需决定的行为也不见得是理性的。这个取决于供需本身(往往更常见的是需求方面)是否理性。在你说“不计成本”,“估值脱离公司实际价值”时,你已经把它们定义成不理性的东西了。这种需求根据你的定义自然是泡沫了。但是怎么去定义“实际价值”每个人标准可能是不同的。从纯学术角度,泡沫的定义是看资产定价的边界条件(transversality condition)有没有被违反。下一遍博客我就简单介绍一下吧。

  5. 有没有人研究过这么多中国人涌入对当地房价的影响程度呢?或者类似的,外地人、外国人购房的影响?

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s